1. Что такое эскроу-счёт?

Это специальный счёт в банке для безопасной сделки. Покупатель переводит деньги за будущую квартиру на него, а не застройщику. Строительная компания получит их, только когда выполнит все обязательства — введёт дом в эксплуатацию в положенный срок. 

Такой способ оплаты защитит покупателя: если жильё не достроят, деньги легко забрать из банка назад. Обязательства застройщика, покупателя и банка закреплены в договоре долевого участия. 

2. Кому принадлежат деньги на эскроу-счёте?

Пока условия договора не выполнены, деньги принадлежат покупателю. Банк, в котором открыт эскроу-счёт, выступает посредником: гарантирует сохранность средств и следит, чтобы все условия договора были выполнены. 

Когда застройщик завершит работы, он принесёт подтверждающие документы — разрешение на эксплуатацию здания. Только тогда банк выдаст ему деньги.

3. Что будет, если застройщик не сдаст дом в срок?

Застройщик может продлить срок действия договора, но только с согласия дольщика. Продление договора закрепляют в дополнительном соглашении. За каждый день просрочки начисляют штрафы. 

Если объект будет сдан позже, чем через шесть месяцев от первоначальной даты в проектно-сметной документации, покупатель может расторгнуть сделку в одностороннем порядке и забрать деньги.

4. Можно ли забрать деньги, если передумал?

Если срок договора с застройщиком ещё не истёк, покупатель не может забрать деньги с эскроу-счёта. Банк вернёт их, только если строительная компания нарушит условия сделки. Внесённая оплата замораживается или, если использовать банковскую терминологию, депонируется.

5. Что будет, если банк обанкротится?

Вклады и счета граждан частично защищены государством. Если банк не сможет выполнять свои обязательства, Агентство по страхованию вкладов вернёт вкладчикам до 200 миллионов сумов — это максимальный размер компенсации, предусмотренный законом «О гарантиях защиты вкладов в банках». 

Случаи банкротства банков крайне редки. Работать с эскроу-счетами государство разрешит только проверенным банкам: ЦБ Узбекистана вместе с Минюстом должны создать их перечень и определить обязательства. На момент выпуска статьи перечень не опубликован в открытых источниках.

6. Изменятся ли цены на недвижимость?

По мнению некоторых экспертов, с введением эскроу-счетов стоимость квадратного метра жилья может вырасти. Застройщик не сможет вкладывать в строительство деньги дольщиков, ему придётся брать кредит на строительство жилья в том же банке, где открыты эскроу-счета. Процентная ставка по таким кредитам пока не определена и будет зависеть от суммы средств на эскроу-счетах. 

7. Можно ли покупать квартиру по старой схеме?

До конца 2025 года сделки можно заключать и по прежней схеме. С 1 января 2026 года договоры долевого участия в строительстве можно будет оформлять только через эскроу-счета.

При этом важно, чтобы дом, в котором вы покупаете квартиру, был зарегистрирована на специальной электронной платформе жилищного строительства, созданной правительством. Она должна заработать 1 июля 2025 года. Там можно будет найти проектно-сметную документацию, экспертное заключение, дату начала строительства и сдачи в эксплуатацию, а также данные банка, с которым работает застройщик. Если объекта на платформе нет, договор о сделке не подлежит государственной регистрации и нотариальному заверению. А значит, отстоять свои права на недвижимость или компенсацию в случае банкротства банка или застройщика будет гораздо сложней.

‍