Что такое эскроу-счёт
Это специальный счёт в банке для безопасной сделки. Покупатель переводит деньги на него, а не продавцу напрямую. Продавец получает их после подписания договора купли-продажи у нотариуса — либо после того, как выполнит свои обязательства. Например, так будет с застройщиками: когда нормы об эскроу-счетах заработают, они будут получать деньги за проданные квартиры только после сдачи дома.
Такой способ оплаты защищает покупателя: если что-то случится, деньги можно будет забрать.
Когда эскроу-счета обязательны и как это работает
С 1 апреля 2026 года расчёты с помощью эскроу-счетов обязательны при покупке:
- Жилой и нежилой недвижимости по договору купли-продажи.
- Автомобилей, выпущенных не более 10 лет назад, если вы покупаете машину не в автосалоне. К спецтехнике эти правила тоже относятся.
Работает это так: покупатель договаривается с продавцом о цене, потом идёт в банк и открывает эскроу-счёт. Затем они вместе отправляются к нотариусу. Банк передаст деньги продавцу после того, как нотариус подтвердит, что договор купли-продажи оформлен верно и препятствий к сделке нет.
Подробнее о том, как это работает в случае автомобилей, мы рассказали в статье «Как купить машину на вторичке».
Нужно ли что-то платить за эскроу-счёт
За открытие и обслуживание эскроу-счетов банки обычно берут комиссию. У банков с государственным участием она не выше 25% от БРВ — 110 000 сумов. Для полностью частных банков ограничений нет, иногда они и вовсе её не взимают — условия стоит уточнить в выбранном.
Что с покупкой квартиры в новостройках
Квартиры по договорам долевого участия пока покупают по старой схеме: в офисе застройщика покупатель подписывает договор, затем документ регистрируют в органах Минстроя. При этом оплата перечисляется продавцу напрямую.
С 2026 года расчёты между застройщиком и дольщиками через эскроу-счета должны были стать обязательными. Однако на практике система не заработала, в том числе из-за того, что нет установленного законом механизма таких расчётов. Сейчас рассматривается закон «О строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости на основе долевого участия». Изменений в процессе покупки жилья в новостройках нужно ожидать после его принятия.
Кому принадлежат деньги на эскроу-счёте
Пока условия договора не выполнены, деньги принадлежат покупателю. Банк, в котором открыт эскроу-счёт, выступает посредником: гарантирует сохранность средств и следит, чтобы сделка была заключена, а условия договора были выполнены.
Можно ли забрать деньги, если передумал
При покупке недвижимости и автомобилей деньги возвращаются покупателю, если сделка не состоялась. Комиссия банка за открытие и ведение счёта при этом не возвращается.
В случае строящегося жилья (когда заработает система эскроу) покупатель квартиры сможет забрать деньги, если застройщик нарушит условия договора. Например, не сдаст дом в срок.
При этом просто так прийти и снять деньги с эскроу-счёта нельзя: их возвращает банк. Внесённая оплата замораживается или, если использовать банковскую терминологию, депонируется.
Что будет, если банк обанкротится
Вклады и счета граждан частично защищены государством. Если банк не сможет выполнять свои обязательства, Агентство по страхованию вкладов вернёт вкладчикам до 200 миллионов сумов — это максимальный размер компенсации, предусмотренный законом «О гарантиях защиты вкладов в банках». При этом случаи банкротства банков крайне редки.
