Проверьте риелтора
В Узбекистане большинство квартир сдаются через риелторов. Посредники могут быть полезны: они подбирают варианты, договариваются с хозяевами, составляют договор. Но среди них встречаются мошенники, которые берут предоплату и исчезают.
Вот основные правила, которые помогут не попасть на удочку риелтора-мошенника.
Не доверяйте первому встречному. У профессиональных риелторов, которые состоят в сообществах, например Гильдии риелторов Узбекистана или Ассоциации риелторских организаций, есть ID-карта с QR-кодом — её подлинность можно проверить. Не стесняйтесь уточнить у посредника, состоит ли он в ассоциации и есть ли у него удостоверение.
Если риелтор нигде не зарегистрирован — запросите у него рекомендации, проведите проверку: вбейте его фамилию и имя в гугл, фейсбук или поиск в телеграме, чтобы найти отзывы о его работе.
Если кто-то из знакомых уже снимал жильё через конкретного посредника и остался доволен, это уже хоть какая-то гарантия. Лучше обратиться по рекомендации, чем рисковать с незнакомцем из интернета.
Не давайте предоплату до осмотра квартиры и договора. Настоящие риелторы берут оплату только за результат — после договорённости о съёме квартиры.
Не передавайте деньги через риелтора. Деньги за аренду и другие платежи за квартиру вы должны передавать только собственнику. Если риелтор предлагает передавать деньги через него — стоит насторожиться.
Изучите документы на квартиру
Вне зависимости от того, арендуете ли вы напрямую у собственника или через риелтора, все документы обязательно нужно проверить. Вот список необходимого.
Свидетельство о праве собственности или выписка из кадастра. Эти документы подтверждают, что квартира на самом деле принадлежит человеку, который её сдаёт.
Проверять эти документы нужно, чтобы не попасть на мошенника. Бывает, что аферисты арендуют квартиру на короткий срок, изготавливают поддельные документы и пересдают её другим людям. В таком случае вы можете заплатить деньги, заехать, а через пару дней к вам придёт настоящий собственник и потребует освободить жильё. Он будет прав: договор с мошенником недействителен, и вернуть деньги будет почти невозможно.
Также бывает, что арендное жильё в собственности у нескольких человек, то есть они владеют долями. В таком случае все дольщики должны быть в курсе, что квартира сдаётся, и желательно, чтобы на этот счёт было их письменное согласие.
ID-карта или паспорт. Подтверждает, что перед арендатором действительно тот человек, который значится владельцем квартиры. Подлинность ID-карты можно проверить по ПИНФЛ на портале госуслуг.
Это важно: бывает, группы аферистов арендуют квартиры, подделывают паспорта собственников и пересдают жильё за более крупные суммы.
Доверенность, если жильё сдаёт другой человек. В идеале такая доверенность нужна, даже если, например, сын сдаёт квартиру пожилой матери. На практике близкие родственники редко оформляют всё нотариально, особенно если сдают жильё без договора.
В таком случае стоит подстраховаться: договориться, чтобы арендная плата перечислялась напрямую на счёт собственника. Если возникнет конфликт и дойдёт до суда, будет легко доказать, что платежи уходили по назначению — владельцу квартиры.
Обсудите условия до подписания договора
Часто какие-то условия обсуждаются на словах, и важно проговорить их заранее, чтобы потом не было недопонимания, конфликтов и споров, особенно о деньгах. Вот что стоит уточнить.
Как оплачивать аренду. Договоритесь с владельцем, как будете платить — наличными или на счёт — и в какие сроки. Если будете платить переводом — сохраняйте скриншоты или чеки. А если наличными — всегда берите у хозяина расписку с датой, суммой и подписью. Это пригодится, если вдруг возникнет спор, кому, когда и сколько вы заплатили.
Как оплачивать коммунальные услуги. Как правило, коммунальные услуги и интернет оплачивает арендатор. Чтобы не запутаться и не получить чужие долги, при заселении попросите у хозяина:
- номера лицевых счетов на воду, свет, газ и интернет — по ним оплачиваются услуги и вызывается аварийка;
- текущие показания счётчиков — лучше не записывать их вручную, а сфотографировать с датой и временем.
Оплачивать счета и контролировать начисления за ЖКУ удобно через мобильное приложение payme – есть для Android и для iOS. В разделе «Мой дом» добавьте лицевые счета, и тогда все начисления будут отображаться автоматически.
Но будьте внимательны: если не передавать показания счётчиков каждый месяц, поставщики будут считать оплату по среднему, и со временем может накопиться долг или переплата. Чтобы этого избежать, передавайте показания вручную. За свет — через приложение АО «Региональные электрические сети», оно есть для Android и для iOS. За отопление и воду — через сайт или бот «Узсувтаминот», бот Veolia Energy.
Кто отвечает за бытовые поломки. По умолчанию капитальный ремонт — обязанность собственника. Арендатор отвечает только за повреждения, которые он нанёс по своей вине: например, если разбили стекло или испортили мебель. Если техника или трубы сломались из-за износа, это уже зона ответственности хозяина. Чтобы потом не спорить, лучше заранее обсудить эти ситуации — и зафиксировать хотя бы в переписке, а в идеале — в договоре.
Что остаётся в квартире при заселении. Может случиться, что описание в объявлении не соответствует действительности. Например, на фото была микроволновка, а в реальности её уже увезли. То же самое касается ковров, штор, посуды или других мелочей, которые хозяин может посчитать «ненужными». Лучше заранее пройтись по квартире и проговорить, что входит в аренду, а что нет.
Можно ли жить с питомцами. Если у вас есть собака, кошка или другой питомец, обязательно скажите об этом заранее. Не все владельцы готовы пускать жильцов с животными, и лучше узнать об этом до подписания договора, чем оказаться в неприятной ситуации позже.
Иногда хозяин соглашается, но просит увеличить залог — например, чтобы покрыть возможный ущерб для мебели или пола. Все эти условия лучше зафиксировать хотя бы в переписке.
Какие условия для съезда. За сколько времени нужно предупредить, что вы собираетесь съезжать или должны освободить квартиру, в каком состоянии нужно сдать жильё. Если этого не обсудить, может оказаться, что вас выселят за три дня без возврата денег — просто потому, что «так захотелось».
Все эти вещи лучше зафиксировать хотя бы в переписке — лучше по электронной почте, потому что в мессенджере сообщения можно удалять. Это неформально, но при споре может пригодиться.
Заключите договор
Аренду лучше оформлять официально — с договором, который подписывает и владелец квартиры, и арендатор. Это защищает обе стороны: вы точно знаете, за что платите, сколько живёте и на каких условиях, а хозяин — кто у него в квартире и что делать, если жильцы что-то испортят.
Что нужно прописать в договоре:
- срок аренды;
- порядок оплаты — наличными, на счёт, до какой даты, возможна ли задержка;
- кто платит за ЖКУ и в какие сроки;
- как расторгнуть договор и за сколько дней нужно предупредить;
- условия возврата депозита;
- возможные спорные вопросы — например, кто платит за мелкие ремонты и поломки бытовой техники.
Обязательно составьте в договоре или приложении к нему опись имущества с указанием дефектов. Это делают в произвольной форме: «диван синий с потёртостями на подлокотниках», «деревянный кухонный стул, шатается» и так далее.
Сфотографируйте всю квартиру специальным приложением вроде Timemark Camera, которое умеет проставлять на фото геолокацию, дату и время съёмки. Особое внимание уделите дефектам: снимите предмет сначала целиком, а потом дефект отдельно. Эти фото помогут доказать вашу правоту в суде, если вдруг собственник решит, что вы причинили ущерб. Получившиеся фото сохраните себе и отправьте хозяину квартиры на электронную почту.
Договор считается официально заключённым, если он зарегистрирован в налоговой. Без регистрации договора в случае конфликта вам будет сложно доказать свою правоту.
Проще всего оформить договор через приложение Soliq: просто введите паспортные данные квартирантов, и автоматически будет считаться, что аренда официальная, договор тоже сформируется автоматически. Но можно оформить договор просто на бумаге и после зарегистрировать его в налоговой.
Но собственники часто пытаются обойтись без оформления, потому что за сдачу квартиры в аренду они должны платить налог — 12% от стоимости аренды. Снимать квартиру без договора или нет — ваше решение, но помните, что без официального оформления вы почти бесправны. Если вы всё же согласились на неофициальную аренду — подстрахуйтесь хотя бы бумажным договором, расписками, перепиской и скриншотами переводов.
Кратко: как правильно снимать квартиру
Проверьте документы — квартира должна принадлежать человеку, который сдаёт её вам. Если сдаёт кто-то другой — нужна доверенность от собственника.
Не переводите деньги до осмотра квартиры. Есть риск попасть на мошенника.
Составьте договор аренды. Он защитит вас в случае конфликта.
Перед заездом сделайте фото квартиры и зафиксируйте дефекты. Особенно состояние мебели и техники — это может пригодиться при выезде или для доказательства, что вы не виноваты в возможном причинённом ущербе.
.jpg)
